财政贴息一个百分点，这件事一出来，大家的第一反应就是：这次是不是可以刺激购房了？
我的看法很直接：这是好政策，但它更像“减负”，不是“翻盘”。
如果利率继续下降的话，那当然是件好事；但是对于房地产市场而言，真正重要的并不是货币变得多么便宜，而是房价是否能够止跌、是够可以保持稳定。
01、这个政策的力度，真的不算小
先看最现实的一点：现在房贷利率已经很低了。
8月份全国个人住房贷款加权平均利率大约为3.1%。如果财政再贴息一个百分点的话，那么实际负担就会接近于2%了。
有的城市的房贷利率已经降到2.7%或者2.8%，再减去一个百分点的话，真实的融资成本就会接近2%以下。
这是什么概念？
也就是说，房地产市场化的这么多年里，大家都没有见过这么低的实际房贷成本。因此就“政策力度”而言，这次是不小的，不是随便那么回事。
有人认为力度不大，但是我认为力度很大，从购房者的角度来看，它就是实实在在地省了钱。
02、这是财政第一次直接给商贷贴息，路子不一样
过去的房地产政策大家都很熟悉：降低首付比例、降低贷款利率、调整限购政策、减少交易费用等等，这些都是从金融角度来做的努力。
但是这次不同。
本次是财政直接出钱，给符合条件的购房者补贴商业房贷利息。也就是说，你做商业贷款的时候，财政可以帮你分担一部分成本。
这就不是简单的“银行少收点利息”这么简单了，而是财政与金融一起合作，把购房的成本再降低一些。
就工具而言，这是新的举动；就信号而言，则表明政策思路正在发生变化，并不完全依靠市场的自我调节，而是开始更加积极地进行干预。
但是问题也随之而来：能够支撑起一部分人，能否支撑起整个市场？这就不是那么容易的事情了。
03、争议最大的，不是力度，而是覆盖面
这一次政策出台之后，人们讨论最多的就是两点。
第一，能享受的人不算多
政策门槛很清晰，即首套房、面积小于或等于120平米、总价小于或等于150万，并且贷款本金为100万。
那么北上广深就基本上被排除在外了。因为在这里，想要买一套像样的首套房，要花150万是很难的。
但是话说回来，北上广深这样的高房价城市毕竟是少数。该政策本身是全国性的，并不是只针对一线城市的。
对于大多数城市的普通住宅而言，150万的价格就可以满足很多刚性需求。特别是中小城市以及一些二线城市的范围并不是很大。
因此本次政策的意思就是：不是发红包，而是把钱集中到首套、刚需和小户型上。它所托的是第一次买房子的人，并不是所有的购房者。
第二，它能不能真正改变预期，还要打个问号
这才是最重要的。
目前房地产市场已经不是以前单纯依靠“买的人越来越多”来推动房价上涨的时代了。市场上最大的变化就是增量时代到存量时代的转变，二手房的重要性越来越大。
另外一种变化就是改善型需求已经成为购房需求中最大的一部分。
但是这次的贴息政策主要是针对首套房的。也就是说，它主要面向首次购房的刚需客户，“卖一套换一套”、“小换大”、“老破小换改善房”等需求没有被充分覆盖。
但是实际上，改善型需求往往是最有分量的需求。这部分人手中有房子并且有换房的意愿，只有信心起来了，交易量才会被放大。
所以直接说就是，这次的政策并不是全面救市，也不是大水漫灌。它是这样一种方式：首先对最基础的购房者群体进行降门槛。
04、利率降到2点几，为什么大家还是不买？
这就是如今楼市最矛盾的地方。
按理说，房贷已经很便宜了。利率从3%左右降到2点几，有的地方甚至接近2%，按照常理应该更容易促进购房。
但是实际情况是，很多人的态度都是观望、等待，不敢贸然行动。
那么是什么原因呢？因为现在的问题，早就不是“钱贵不贵”，而是“信心回没回来”。
以前人们不买房的原因主要是因为买不起。现在的大多数人都是不想要、不敢买、觉得没有必要现在购买。
房子不只是一种居住的空间，也是家庭重要的财产之一。如果大家认为明年的价格会更低的话，那么今天无论多么低的利率都感觉不到有多好。
问题的本质就是：不是贷款成本降得不够，而是房价预期还没稳住。
05、真正卡住楼市的，是预期，不是利率
房贷贴息能不能起作用？能。但它能不能单独把楼市拉起来？我认为难度很大。
因为它只解决了“买房子值不值”的一部分问题，并没有解决“买了之后会不会后悔”的主要问题。
如果大家心中所想的是：“我今天买了，明年是不是还会跌？”，那再低的利率，也很难让人痛快出手。
也就是说，即使利率降到非常低的程度，只要房价继续下跌，人们还是会持观望态度。
这就有点类似于流动性陷阱：虽然钱越来越便宜了，但是由于人们的预期发生了变化，所以大家都不愿意借钱、不乐意买东西、也不愿意花钱。
因此到今天为止，房地产市场所需要的已经不仅仅是降低利率了，而应该让市场重新建立起一个更加稳定的价格预期。
06、最重要的，不是让房子更便宜，而是让房价先止跌
这一点我想说得更直白一点：对楼市来说，房价止跌，比利率继续降低更重要。
那么是什么原因呢？
不管利率降到多少，最终还是降低成本；只有房价不再下跌了，才算是重新恢复了信心。
当人们认为房价不会继续下跌的时候，即使利率不是最低的，需求也可能会逐渐恢复。反过来，如果房价仍然在下跌的话，即使再降低一点利率，效果也会越来越小。
因此今天要做的，并不是只看房贷能省多少，而是要找到方法让大家都重新相信：买房这件事，并不是一买就套、一买就亏、一买就继续下跌。
这其实就是楼市恢复过程中最困难的一环。
写在最后：
所以，财政贴息1个百分点，当然是喜闻乐见的好事。它能减轻一部分购房压力，也能给刚需人群一点实在的支持。
目前房地产最缺乏的是稳定的预期，而不是更多的低价。
利率降低是手段，房价止跌才是关键。只要预期没稳住，政策再多，也很难真正把市场情绪带回来。
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